O que é Built to Suit?
Antes de tudo, entender o termo “Built to Suit” é o primeiro passo para compreender o conceito e suas implicações. “Build to Suit” vem do inglês e significa “construir para servir”. E, assim como o próprio nome já diz, trata-se de um contrato de locação para imóveis comerciais que envolve uma personalização maior do imóvel de acordo com as necessidades do locatário. Em troca, o contratante deve absorver os custos da obra nos pagamentos mensais referentes ao aluguel.
Apesar de ser uma modalidade contratual relativamente recente no Brasil, tendo sido regulamentada nacionalmente apenas em 2012 pela Lei 12.744, o “Built to Suit” teve sua origem nos Estados Unidos na década de 1940 e, posteriormente, se espalhou por países da Europa e da Ásia.
É utilizado por comércios ou indústrias que buscam por instalações específicas e que utilizarão o espaço por longo período, normalmente entre 10 e 20 anos. Os principais adeptos são mercados, grandes lojas de atacado ou varejo, academias, entre outros.
Este novo formato de locação tem acompanhado as mudanças do setor imobiliário nos últimos anos. Não é novidade que o mercado imobiliário tem sido um grande atrativo para investimentos e transações de capital que resultam no seu constante crescimento. E, com o surgimento frequente de novos empreendimentos e formas de construí-los, os formatos de contratos têm sido atualizados frequentemente para acompanhar as demandas.
O contrato
Além dos requisitos gerais de contratos de locação comuns, o Built to Suit tem algumas regras bem definidas descritas no art. 54-A da Lei nº 8.245/91. Alguns deles são:
a) locatário já definido;
b) imóvel exclusivo construído ou reformado, de acordo com a necessidade do locatário;
c) por qual prazo será feito o contrato;
d) impossibilidade de denúncia pelo locador;
e) possibilidade de renúncia ao direito de pedir revisão do aluguel por ambas às partes;
f) possibilidade de renúncia antecipada pelo locatário, mediante o pagamento da multa convencionada, não podendo exceder a soma dos valores referente a aluguéis a vencer até o término da locação;
g) Distinguir o valor do aluguel do valor diluído referente ao que foi investido para a realização da obra a fim de tornar o contrato transparente;
Vantagens e desvantagens
Vantagens do Built to Suit: para a empresa que aluga, as vantagens estão na redução de custos imobilizados, personalização do imovel, que pode ser interessante para empresas com requisitos específicos em relação ao espaço físico e, o aumento do lucro líquido. Já o proprietário consegue rentabilizar seu imovel por longo prazo e fixar multa por rescisão antecipada de contrato, desde que não seja maior que a soma dos aluguéis vencidos.
Desvantagens do Built to Suit: um fator problemático pode ser a inadimplência dos inquilinos, por isso é fundamental que o locador se mantenha atento às garantias, valor da multa e formas de pagamento do inquilino.
Outro ponto de vista a ser considerado, são os custos da construção do imóvel que podem ser uma desvantagem pela quantidade de recursos necessários e investimento para a implementação.
Desde que bem executado, o contrato Built to Suit pode ser benéfico para ambos lados envolvidos no negócio. No entanto, uma cautela extra é necessária. É importante considerar todas as vantagens e desvantagens do Built to Suit antes de optar por esse tipo de contrato, avaliando as necessidades da empresa e as condições do mercado imobiliário.
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